Por Luciana Rolón*

El proyecto de "Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada", que volverá a tratarse en comisiones en el Senado tras el fracasado intento del bloque de La Libertad Avanza de tratarlo en sesiones a principios de junio, propone desregular el mercado de tierras rurales, desarmar protecciones ambientales, agilizar procesos de desalojo y simplificar registros inmobiliarios bajo la premisa de fortalecer el federalismo y la seguridad jurídica. Sin embargo, este avance legislativo enciende alertas profundas sobre la pérdida de soberanía territorial y la vulnerabilidad de ecosistemas críticos frente al avance de la especulación financiera.

La iniciativa no surge en el vacío. El gobierno nacional ya había intentado derogar la Ley de Tierras Rurales mediante el DNU 70/2023, suspendido por el Poder Judicial a través de una medida cautelar. La reforma actual se inscribe en una orientación más amplia que incluye el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI), que otorga beneficios fiscales, cambiarios y regulatorios a proyectos de gran escala en minería, hidrocarburos, energía, forestoindustria, entre otros sectores, así como la reciente flexibilización de normas de protección ambiental como la Ley de Glaciares.

La modificación a la Ley de Tierras, propuesta en el proyecto, aparece, en ese contexto, como una pieza más de una estrategia que busca profundizar la inserción del país como proveedor de recursos naturales para los mercados globales.

La tierra como activo financiero global

Desde la crisis financiera de 2008, la tierra agrícola se consolidó como uno de los activos más rentables del mundo, superando en rendimiento al oro, el petróleo y las principales materias primas agrícolas. Como muestra el informe “Los señores de la tierra” (2025), dejó de ser únicamente un factor de producción para convertirse en una reserva de valor estratégica para fondos de pensión, aseguradoras y gestoras de activos. En un contexto de volatilidad económica, la tierra ofrece protección frente a la inflación y rentabilidades sostenidas mediante la apreciación de su precio y la captura de rentas.

Este proceso impulsó una expansión sin precedentes de las inversiones financieras en tierras. Los fondos de inversión agrícola pasaron de apenas 38 en 2005 a cerca de 960 en 2023, administrando más de 150.000 millones de dólares. Uno de los principales aportes de la investigación es la identificación de los diez mayores terratenientes transnacionales, que en conjunto controlan, en la actualidad, alrededor de 40 millones de hectáreas, una superficie equivalente a la de Japón o Paraguay.

Esta concentración también presenta una marcada desigualdad geográfica. Aunque la mayoría de estas empresas tienen sede en el Norte Global, cerca del 80 por ciento de las tierras bajo su control se encuentran en América Latina, África y Asia. Entre estos actores figuran empresas agroindustriales y forestales, fondos de inversión y nuevos vehículos de especulación vinculados a los mercados de carbono, evidenciando cómo la tierra y los ecosistemas son tratados crecientemente como activos financieros.

En este mapa global, Argentina ocupa un lugar central con la presencia de grupos como Benetton, Cresud y la forestal Arauco. Su participación en el territorio nacional confirma que la concentración de la tierra es un proceso ya consolidado. La "Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada" busca profundizarlo eliminando los últimos límites legales que quedan.

¿Quién es el dueño? Opacidad corporativa y extranjerización en Argentina

Un hallazgo central del informe "Los señores de la tierra" es que la acumulación de la tierra no opera de manera transparente, sino que se apoya en una "arquitectura de opacidad": redes de subsidiarias, paraísos fiscales y centros financieros offshore. Esta estructura no es accidental, sino que permite a los grandes capitales financieros capturar rentas mientras minimizan su carga tributaria y se blindan ante responsabilidades legales o ambientales.

El actual mapa de la propiedad rural en Argentina refleja una dinámica de extranjerización que se inscribe en un proceso de debilitamiento progresivo de la capacidad de supervisión del Estado. Un hito en esta tendencia fue la modificación por decreto de la reglamentación de la Ley de Tierras, en 2016, que redujo la fiscalización sobre las transferencias societarias, dificultando el seguimiento de los cambios en la titularidad real del territorio.

En este escenario de menor transparencia, las investigaciones del Observatorio de Tierras (UBA-CONICET) estiman que más de 13 millones de hectáreas, casi el 5 por ciento del territorio nacional (una superficie comparable a la de Inglaterra), pertenecen a firmas o personas extranjeras. En 36 departamentos del país se supera el límite del 15 por ciento fijado por la vigente Ley de Tierras.

En algunos casos departamentales los porcentajes son llamativos: las localidades de Molinos y San Carlos, en Salta; o Lacar, en Neuquén, superan el 50 por ciento de propiedad extranjera. Todos ellos concentran bienes estratégicos como agua dulce o recursos minerales. Las localidades ribereñas del Paraná, como Iguazú en Misiones, Ituzaingó y Berón de Astrada en Corrientes, y Campana, en Buenos Aires, superan el 30 por ciento, lo que revela una concentración particular sobre la principal vía fluvial navegable del país. La situación es especialmente crítica en zonas de frontera y en territorios con recursos hídricos, mineros o ventajas logísticas como los puertos fluviales. Son precisamente esos territorios los que quedarían más expuestos a partir de la reforma.

Frente a este fenómeno, diversos Estados cuentan con marcos regulatorios que limitan la propiedad extranjera de la tierra: Brasil con topes municipales, Australia con revisión obligatoria de compras que superen ciertos umbrales, y varios estados de Estados Unidos, entre ellos Iowa, que mantiene restricciones desde fines de la década de 1970. Sin embargo, la experiencia internacional también muestra los límites de estos marcos. El caso de la administradora Nuveen (TIAA) en Brasil es ilustrativo: pese al límite del 25 por ciento de propiedad extranjera por municipio, la firma fue señalada por fragmentar sus tierras en múltiples entidades legales para esquivar la norma. La conclusión no es que la regulación sea inútil, sino que necesita ser más sofisticada, no menos.

Los cambios que propone la reforma

El proyecto introduce modificaciones sustantivas a la Ley de Tierras Rurales vigente, que establece tres límites centrales: que la propiedad extranjera no puede superar el 15 por ciento del territorio nacional, provincial o municipal; que una sola nacionalidad no puede acaparar más del 30 por ciento de ese cupo; y que ninguna persona física o jurídica extranjera puede poseer más de 1.000 hectáreas en la zona núcleo agrícola o su equivalente en otras regiones. La ley también prohíbe la titularidad extranjera sobre tierras con cuerpos de agua de envergadura, como lagos y ríos, y en zonas de frontera. Al derogarse los artículos que fijan esas prohibiciones, ese marco desaparece.

La nueva redacción redefine el sujeto de la restricción de manera significativa: en lugar de limitar la compra por parte de personas y empresas extranjeras en general, las restricciones quedarían acotadas a Estados extranjeros y sus organismos gubernamentales. Es decir, un fondo de inversión privado de Arabia Saudita, Vanguard, BlackRock o cualquier corporación transnacional podría adquirir tierra sin límites.

La reforma incorpora además un mecanismo de excepción provincial que merece atención. Bajo el argumento del federalismo, cada provincia podría otorgarse "jurisdicción plena" sobre su territorio y solicitar excepciones para que incluso Estados extranjeros adquieran tierras en su jurisdicción. El esquema es análogo al aplicado con la Ley de Glaciares, donde la delegación provincial funcionó en la práctica como una vía para flexibilizar la protección. El riesgo concreto es que se genere una carrera entre provincias por atraer inversiones, con la regulación ambiental y territorial como variable de ajuste hacia la baja.

En paralelo, el proyecto neutraliza la capacidad de control del Registro Nacional de Tierras Rurales al derogar los artículos que le permitían supervisar los cupos de extranjerización y obligar a los propietarios extranjeros a declarar su titularidad. Esto permite que estas estructuras societarias continúen operando sin trabas.

La reforma alcanza también la Ley de Manejo del Fuego: la prohibición de cambiar el uso del suelo tras un incendio quedaría restringida a bosques nativos definidos por ley, eliminando las salvaguardas sobre humedales, pastizales, matorrales y áreas agrícolas. Esto permitiría que tierras quemadas no clasificadas como bosque nativo ingresen de inmediato al mercado o al agronegocio intensivo, lo que históricamente ha derivado en procesos de deforestación y pérdida de biodiversidad, tanto en Argentina como en otros países de la región.

Finalmente, el proyecto introduce el juicio sumarísimo para desalojos urbanos y rurales, y habilita el uso de la fuerza pública para identificar ocupantes incluso mediante fotografías cuando no haya numeración en el inmueble. Esta disposición afecta de manera desproporcionada a comunidades campesinas e indígenas cuya relación con el territorio no siempre está formalizada en los registros del Estado.

El mercado ya anticipó la señal

Antes de que el Congreso modifique una sola coma, el mercado de tierras rurales argentino ya registra transformaciones. Según datos recientes del sector inmobiliario agropecuario, las consultas de inversores del exterior crecieron de manera notable en lo que va de 2026, con interés particular de compradores de Arabia Saudita y Estados Unidos orientados a campos agrícolas y proyectos ganaderos.

El fenómeno se enmarca en una revalorización sostenida de la tierra rural como activo. Un estudio del INTA muestra que el valor de las tierras agrícolas en la zona núcleo se multiplicó por cinco entre mediados de los noventa y mediados de la década de 2010, pasando de aproximadamente 3.000 a más de 15.000 dólares por hectárea. Operadores del mercado reportan una nueva recuperación en los últimos años: en el denominado 'triángulo de oro' de la producción agrícola, los valores de referencia rondan los 20.000 dólares por hectárea, con operaciones puntuales que alcanzarían cifras aún mayores.

La reforma, en ese marco, no interviene sobre un mercado deprimido sino sobre uno en alza cuyo atractivo para el capital internacional viene creciendo. El incremento de consultas extranjeras en 2026 coincide con el avance legislativo, lo que sugiere que la señal política está siendo procesada por el mercado antes de que la norma cambie formalmente.

El alza sostenida de los valores tiene una contracara directa para quienes producen en esas tierras. Para los pequeños y medianos productores, la compra de campo está fuera de alcance desde hace tiempo; su alternativa principal es el arrendamiento, que también registra los valores más altos en 15 años. Según el INTA, el 64 por ciento de las explotaciones agropecuarias del país está en manos de pequeños productores, pero controlan apenas el 13 por ciento de las tierras.

Tierra, deuda y el círculo que no cierra

La reforma de la Ley de Tierras no puede leerse de manera aislada del perfil de endeudamiento externo que enfrenta la Argentina en el corto y mediano plazo. Para el período 2026-2031, los vencimientos de capital e intereses suman cerca de 118.000 millones de dólares, con un promedio de 20.000 millones anuales. La cuenta corriente, que mide la capacidad genuina de generación de divisas, difícilmente pueda cubrir ese cronograma: incluso en los mejores años de superávit externo del país, entre 2003 y 2010, el saldo promedio fue de 11.000 millones anuales. Con este perfil de vencimientos, la brecha no se cierra solo con exportaciones.

Bajo condiciones de ajuste fiscal severo y necesidad urgente de divisas, muchos gobiernos del Sur Global recurrieron históricamente a estrategias de atracción de inversión, que facilitan el acceso del capital extranjero a grandes extensiones de tierra. Esto se tradujo en concesiones de largo plazo, privatización de tierras públicas, relajamiento de regulaciones ambientales y regímenes fiscales preferenciales para grandes inversores. Más que respuestas coyunturales a la presión fiscal, estas políticas consolidan un modelo orientado a la extracción de renta territorial.

El problema es que ese círculo no cierra. Los mismos capitales que este proyecto ley busca atraer son los que menos tributan. Al canalizar la propiedad de la tierra a través de jurisdicciones de baja o nula tributación, como subsidiarias, paraísos fiscales y centros financieros offshore, los grandes propietarios corporativos transnacionales reducen significativamente su carga impositiva, erosionando las bases fiscales de los países receptores. El resultado no es solo menos recaudación: el peso relativo se desplaza hacia los pequeños productores y las economías campesinas, que tienen mucho menor capacidad contributiva. La deuda no desaparece, sino que se refinancia con más desposesión.

Esta dinámica se inscribe en una tendencia global que el informe "Los señores de la tierra" identifica como urgente revertir. Desde los años 80, las alícuotas marginales del impuesto a las ganancias, tanto para personas físicas como para sociedades, cayeron de manera sostenida a nivel global, mientras que las ganancias financieras continúan tributando a tasas más bajas que el ingreso del trabajo. Entre 1980 y 2023, la tasa promedio global del impuesto a las ganancias corporativas cayó del 40 por ciento al 23 por ciento. En el caso específico de la tierra, la regresividad es aún más pronunciada: en la mayoría de los países los impuestos prediales se aplican a tasa plana sin distinción entre grandes corporaciones transnacionales y pequeños productores familiares.

La Argentina con esta reforma no va a contramano de esa tendencia: la profundiza. Y al hacerlo renuncia a uno de los instrumentos más eficaces para revertir la acumulación de grandes extensiones de tierra. Las Directrices Voluntarias Sobre la Gobernanza Responsable de la Tenencia de la Tierra de la FAO , el marco normativo internacional más detallado en la materia, señalan que los Estados deben usar la tributación vinculada a los derechos de tenencia para contribuir a sus objetivos sociales, económicos y ambientales más amplios, incluyendo la prevención de la especulación y la concentración de la propiedad.

La tributación progresiva de la tierra, por tamaño, valor y uso, junto con el cierre de los canales de evasión offshore no son propuestas marginales: son, según el informe, condiciones necesarias para que cualquier política de reforma agraria y desarrollo rural tenga viabilidad fiscal en el largo plazo.

¿Quién decide qué se hace con la tierra argentina?

La tierra es soberanía alimentaria, acceso al agua, sustento de comunidades que producen para el mercado interno. Cuando se consolida como commodity para fondos de inversión globales, lo que se transforma no es sólo la estructura de la propiedad: cambia quién decide qué se produce, para quién y en qué condiciones. Y una vez transferidos los derechos sobre la tierra y los recursos que contiene, revertir ese proceso suele ser mucho más difícil que habilitarlo.

¿Cuánto de lo que hoy se presenta como seguridad jurídica es, en los hechos, la legalización de una dependencia estructural que llevará décadas desandar? Argentina tiene la oportunidad de decidir el destino de sus territorios con criterios de largo plazo, soberanía y justicia distributiva. O de no decidirlo, y dejar que lo hagan otros.

*Economista de la Universidad Nacional de San Martín e investigadora principal en el informe “Los señores de la tierra: terratenientes transnacionales, desigualdad y el imperativo de la redistribución” de FIAN International y Focus on the Global South (2025)